Najem lokalu mieszkalnego na rzecz podmiotu korporacyjnego. Najem mieszkalny czy użytkowy?

Najem lokalu mieszkalnego na rzecz podmiotu korporacyjnego. Najem mieszkalny czy użytkowy?

Nierzadko w obrocie gospodarczym można spotkać umowy najmu lokali mieszkalnych zawieranych ze spółkami prawa handlowego jako najemcami, choć oczywistym jest, iż podmioty korporacyjne takie jak spółki, spółdzielnie, fundacje, ze swej natury nie mogą posiadać potrzeb mieszkaniowych, albowiem takowe może mieć wyłącznie osoba fizyczna. Konstrukcja taka stosowana jest zazwyczaj w przypadku, gdy podmiot korporacyjny zamierza zapewnić swoim pracownikom, współpracownikom lub członkom organów miejsce, w którym osoby te mogłyby zamieszkać. Zastosowanie takiego modelu rodzi jednak zasadnicze pytanie czy najemcy przysługuje status lokatora w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2014r., poz. 150 ze zm.)?

Praktyczny aspekt zadanego pytania wyraża się w tym, iż w przypadku odpowiedzi twierdzącej, do najmu ukształtowanego w modelu powyżej opisanym zastosowanie będą miały przepisy w/w ustawy o ochronie praw lokatorów, co oznacza istotne ograniczenie dopuszczalności modyfikowania umownie szeregu norm wynikających z tejże ustawy, które to normy niewątpliwie faworyzują najemcę, stawiając wynajmującego w słabszej pozycji. W takim przypadku wynajmujący zostanie ograniczony m.in. w możliwości wypowiedzenia umowy najmu, a przede wszystkich będzie ograniczony w prowadzeniu eksmisji lokatora w celu odzyskania nieruchomości po ustaniu stosunku najmu.

Próbując udzielić odpowiedzi w powyższej kwestii, wskazuję, iż w mojej ocenie najem lokalu mieszkalnego na rzecz najemcy, który nie może posiadać potrzeb mieszkaniowych, takiego jak spółka z ograniczoną odpowiedzialnością czy spółdzielnia, jest najmem, do którego zastosowanie znajdują przepisy w/w ustawy, w tym również ochrona lokatorów, za których wówczas należy poczytywać osobę fizyczną, której podmiot korporacyjny udostępnił wynajmowaną przez siebie nieruchomość w celu zaspokajania jej potrzeb mieszkaniowych.

Wskazać należy, iż zgodnie z art. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, reguluje ona zasady i formy ochrony praw lokatorów. Jednocześnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy wynika, iż za lokatora uważa się

  1. najemcę lokalu
  2. lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności,

przy czym lokalem w rozumieniu ustawy jest lokal przeznaczony do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy).

Jeżeli pomiędzy wynajmującym a najemcą w rozumieniu powyżej przedstawionym zostaje zawarta umowa o odpłatne używanie lokalu mieszkalnego (a zatem przede wszystkim umowa najmu), zastosowanie znajdują przepisy ustawy, w tym przede wszystkim art. 5 i następne, które regulują prawa i obowiązki wynajmujących i lokatorów, statuując jednocześnie ochronę lokatorów.

Zwrócić należy uwagę na fakt, iż z zestawienia powyżej przytoczonych przepisów wynika, iż ustawodawca nie przesądza, ażeby „lokatorem” w rozumieniu ustawy musiała być jedynie osoba fizyczna, co może sugerować, iż lokatorem może być również osoba prawna lub tzw. niepełna osoba prawna. Jednocześnie jednak lokal stanowiący przedmiot najmu musi być przeznaczony do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, a zatem musi być lokalem mieszkalnym oddawanym do używania w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych lokatora – co w mojej ocenie wyklucza możliwość zakwalifikowania jako lokatora osoby prawnej lub tzw. niepełnej osoby prawnej, albowiem te podmioty nie mają tego typu potrzeb.

W rezultacie stwierdzić należy, iż status lokatora nie może przysługiwać stronie umowy najmu w powyższym modelu – najemcy będącemu spółką, spółdzielnią, stowarzyszeniem lub innym tego typu podmiotem.

W moim uznaniu status „lokatora” w rozumieniu ustawy przysługuje pracownikowi, współpracownikowi lub innej osobie fizycznej, której najemca ma zamiar udostępnić lokal w celu zaspokojenia jej potrzeb mieszkaniowych – taka osoba bowiem wypełnia znamiona „osoby używającej lokal (mieszkalny) na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności” (art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy), nie będąc jednocześnie najemcą, a zatem stroną umowy najmu.

W związku z faktem, iż lokal mieszkalny w opisywanej konstrukcji ma być wykorzystywany przez pracownika lub współpracownika najemcy za zgodą wynajmującego to cywilistycznie należy taką sytuację kwalifikować jako używanie przez tą osobę lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż własność, tj. na podstawie albo podnajmu od spółki-najemcy (jeżeli jest odpłatny), albo użyczenia od najemcy (jeżeli pracownik lub współpracownik nie jest zobowiązany do zapłaty na rzecz spółki – najemcy z tego tytułu czynszu), na co jak wynajmujący zgodę skoro z umowy najmu lub z okoliczności wynikać będzie, że to innej osoby, aniżeli najemcy potrzeby mieszkaniowe będą zaspokajane.

Wobec powyższego w przedstawionym modelu najmu to osoba fizyczna niebędąca najemcą, która faktycznie w lokalu zamieszkuje, ma status „lokatora” w rozumieniu ustawy, a więc do umowy najmu będą miały zastosowanie przepisy ustawy, zaś to on będzie korzystał z ustawowej ochrony lokatorów.

W świetle powyższych wniosków doniosłego znaczenia nabiera odpowiedź na pytanie, czy zatem aby ograniczyć ustawową ochronę lokatora, w tym zwłaszcza umożliwić wynajmującemu łatwiejszą eksmisję lokatora, który po ustaniu stosunku najmu wciąż bez tytułu prawnego lokal zajmuje, możliwe jest w powyższym modelu zawarcie umowę najmu okazjonalnego. W mojej ocenie odpowiedź powinna być negatywna –  o ile ustawa prawie we wszystkich przepisach (zwłaszcza tych dotyczących ochrony lokatora) posługuje się pojęciem „lokator„, a zatem rozumianym zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy, tak w dziale 2a regulującym elementy istotne umowy najmu okazjonalnego oraz korzyści dla wynajmującego z niego płynące, prawodawca posługuje się w całym dziale pojęciem „najemcy„, a zatem pojęciem węższym znaczeniowo niż „lokator”, gdyż najemcą musi być lokator będący stroną umowy zawartej z wynajmującym, nie może zaś nim być druga kategoria „lokatorów” – osoba niebędąca najemcą, a używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż własność (art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy).

Skoro zatem dla skuteczności umowy najmu lokalu okazjonalnego niezbędne jest dostarczenie oświadczenia najemcy (a nie lokatora) w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umów (art. 19a ust. 2 ustawy), natomiast art. 19d ust. 2 i 3 ustawy wskazuje, że „Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności: oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy […]

Wydaje się zatem, że najem okazjonalny możliwy jest wyłącznie, jeżeli lokal zaspokaja potrzeby mieszkaniowe samego najemcy i osób z nim zamieszkujących.

Potwierdzenie powyższego wydaje się wynikać również z art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy, zgodnie z którym właściciel „lokalu zastępczego” wyraża zgodę na przyjęcie najemcy oraz osób z nim zamieszkujących, zaś trudno mówić o zamieszkiwaniu ze spółką, spółdzielnią lub innym podmiotem korporacyjnym. Oświadczenie właściciela „lokalu zastępczego” nie obejmuje zatem w swej treści zobowiązania do przyjęcia każdego lokatora, lecz jedynie takiego, który jest zarazem najemcą.  Z uwagi zatem na fakt, iż w konstrukcji umowy najmu lokalu mieszkalnego zawieranej przez podmiot korporacyjny w charakterze najemcy, zaspokajane będą potrzeby mieszkaniowe lokatora niebędącego najemcą, co w mojej ocenie uniemożliwia stosowanie przepisów o najmie okazjonalnym, prowadząc do konieczności bezwzględnego stosowania przepisów ustawy chroniących lokatora, w tym przepisów ograniczających przeprowadzenie sprawnej eksmisji.

Adam Darda, radca prawny