Najem lokalu mieszkalnego na rzecz podmiotu korporacyjnego. Najem mieszkalny czy u偶ytkowy?

Najem lokalu mieszkalnego na rzecz podmiotu korporacyjnego. Najem mieszkalny czy u偶ytkowy?

Nierzadko w obrocie gospodarczym mo偶na spotka膰 umowy najmu lokali mieszkalnych zawieranych ze sp贸艂kami prawa handlowego jako najemcami, cho膰 oczywistym jest, i偶 podmioty korporacyjne takie jak sp贸艂ki, sp贸艂dzielnie, fundacje, ze swej natury nie mog膮 posiada膰 potrzeb mieszkaniowych, albowiem takowe mo偶e mie膰 wy艂膮cznie osoba fizyczna. Konstrukcja taka stosowana jest zazwyczaj w przypadku, gdy podmiot korporacyjny zamierza zapewni膰 swoim pracownikom, wsp贸艂pracownikom lub cz艂onkom organ贸w miejsce, w kt贸rym osoby te mog艂yby zamieszka膰. Zastosowanie takiego modelu rodzi jednak zasadnicze pytanie czy najemcy przys艂uguje status lokatora w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokator贸w, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2014r., poz. 150 ze zm.)?

Praktyczny aspekt zadanego pytania wyra偶a si臋 w tym, i偶 w przypadku odpowiedzi twierdz膮cej, do najmu ukszta艂towanego w modelu powy偶ej opisanym zastosowanie b臋d膮 mia艂y przepisy w/w ustawy o ochronie praw lokator贸w, co oznacza istotne ograniczenie dopuszczalno艣ci modyfikowania umownie szeregu norm wynikaj膮cych z tej偶e ustawy, kt贸re to normy niew膮tpliwie faworyzuj膮 najemc臋, stawiaj膮c wynajmuj膮cego w s艂abszej pozycji. W takim przypadku wynajmuj膮cy zostanie ograniczony m.in. w mo偶liwo艣ci wypowiedzenia umowy najmu, a przede wszystkich b臋dzie ograniczony w prowadzeniu eksmisji lokatora w celu odzyskania nieruchomo艣ci po ustaniu stosunku najmu.

Pr贸buj膮c udzieli膰 odpowiedzi w powy偶szej kwestii, wskazuj臋, i偶 w mojej ocenie najem lokalu mieszkalnego na rzecz najemcy, kt贸ry nie mo偶e posiada膰 potrzeb mieszkaniowych, takiego jak sp贸艂ka z ograniczon膮 odpowiedzialno艣ci膮 czy sp贸艂dzielnia, jest najmem, do kt贸rego zastosowanie znajduj膮 przepisy w/w ustawy, w tym r贸wnie偶 ochrona lokator贸w, za kt贸rych w贸wczas nale偶y poczytywa膰 osob臋 fizyczn膮, kt贸rej podmiot korporacyjny udost臋pni艂 wynajmowan膮 przez siebie nieruchomo艣膰 w celu zaspokajania jej potrzeb mieszkaniowych.

Wskaza膰 nale偶y, i偶 zgodnie z art. 1 ustawy o ochronie praw lokator贸w, reguluje ona zasady i formy ochrony praw lokator贸w. Jednocze艣nie z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy wynika, i偶 za lokatora uwa偶a si臋

  1. najemc臋 lokalu
  2. lub osob臋 u偶ywaj膮c膮 lokal na podstawie innego tytu艂u prawnego ni偶 prawo w艂asno艣ci,

przy czym lokalem w rozumieniu ustawy jest lokal przeznaczony do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy).

Je偶eli pomi臋dzy wynajmuj膮cym a najemc膮 w rozumieniu powy偶ej przedstawionym zostaje zawarta umowa o odp艂atne u偶ywanie lokalu mieszkalnego (a zatem przede wszystkim umowa najmu), zastosowanie znajduj膮 przepisy ustawy, w tym przede wszystkim art. 5 i nast臋pne, kt贸re reguluj膮 prawa i obowi膮zki wynajmuj膮cych i lokator贸w, statuuj膮c jednocze艣nie ochron臋 lokator贸w.

Zwr贸ci膰 nale偶y uwag臋 na fakt, i偶 z zestawienia powy偶ej przytoczonych przepis贸w wynika, i偶 ustawodawca nie przes膮dza, a偶eby 鈥瀕okatorem鈥 w rozumieniu ustawy musia艂a by膰 jedynie osoba fizyczna, co mo偶e sugerowa膰, i偶 lokatorem mo偶e by膰 r贸wnie偶 osoba prawna lub tzw. niepe艂na osoba prawna. Jednocze艣nie jednak lokal stanowi膮cy przedmiot najmu musi by膰 przeznaczony do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, a zatem musi by膰 lokalem mieszkalnym oddawanym do u偶ywania w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych lokatora 鈥 co w mojej ocenie wyklucza mo偶liwo艣膰 zakwalifikowania jako lokatora osoby prawnej lub tzw. niepe艂nej osoby prawnej, albowiem te podmioty nie maj膮 tego typu potrzeb.

W rezultacie stwierdzi膰 nale偶y, i偶 status lokatora nie mo偶e przys艂ugiwa膰 stronie umowy najmu w powy偶szym modelu 鈥 najemcy b臋d膮cemu sp贸艂k膮, sp贸艂dzielni膮, stowarzyszeniem lub innym tego typu podmiotem.

W moim uznaniu status 鈥瀕okatora鈥 w rozumieniu ustawy przys艂uguje pracownikowi, wsp贸艂pracownikowi lub innej osobie fizycznej, kt贸rej najemca ma zamiar udost臋pni膰 lokal w celu zaspokojenia jej potrzeb mieszkaniowych 鈥 taka osoba bowiem wype艂nia znamiona 鈥瀘soby u偶ywaj膮cej lokal (mieszkalny) na podstawie innego tytu艂u prawnego ni偶 prawo w艂asno艣ci鈥 (art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy), nie b臋d膮c jednocze艣nie najemc膮, a zatem stron膮 umowy najmu.

W zwi膮zku z faktem, i偶 lokal mieszkalny w opisywanej konstrukcji ma by膰 wykorzystywany przez pracownika lub wsp贸艂pracownika najemcy za zgod膮 wynajmuj膮cego to cywilistycznie nale偶y tak膮 sytuacj臋 kwalifikowa膰 jako u偶ywanie przez t膮 osob臋 lokalu na podstawie innego tytu艂u prawnego ni偶 w艂asno艣膰, tj. na podstawie albo podnajmu od sp贸艂ki-najemcy (je偶eli jest odp艂atny), albo u偶yczenia od najemcy (je偶eli pracownik lub wsp贸艂pracownik nie jest zobowi膮zany do zap艂aty na rzecz sp贸艂ki 鈥 najemcy z tego tytu艂u czynszu), na co jak wynajmuj膮cy zgod臋 skoro z umowy najmu lub z okoliczno艣ci wynika膰 b臋dzie, 偶e to innej osoby, ani偶eli najemcy potrzeby mieszkaniowe b臋d膮 zaspokajane.

Wobec powy偶szego w przedstawionym modelu najmu to osoba fizyczna nieb臋d膮ca najemc膮, kt贸ra faktycznie w lokalu zamieszkuje, ma status 鈥瀕okatora鈥 w rozumieniu ustawy, a wi臋c do umowy najmu b臋d膮 mia艂y zastosowanie przepisy ustawy, za艣 to on b臋dzie korzysta艂 z ustawowej ochrony lokator贸w.

W 艣wietle powy偶szych wniosk贸w donios艂ego znaczenia nabiera odpowied藕 na pytanie, czy zatem aby ograniczy膰 ustawow膮 ochron臋 lokatora, w tym zw艂aszcza umo偶liwi膰 wynajmuj膮cemu 艂atwiejsz膮 eksmisj臋 lokatora, kt贸ry po ustaniu stosunku najmu wci膮偶 bez tytu艂u prawnego lokal zajmuje, mo偶liwe jest w powy偶szym modelu zawarcie umow臋 najmu okazjonalnego. W mojej ocenie odpowied藕 powinna by膰 negatywna –聽 o ile ustawa prawie we wszystkich przepisach (zw艂aszcza tych dotycz膮cych ochrony lokatora) pos艂uguje si臋 poj臋ciem “lokator“, a zatem rozumianym zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy, tak w dziale 2a reguluj膮cym elementy istotne umowy najmu okazjonalnego oraz korzy艣ci dla wynajmuj膮cego z niego p艂yn膮ce, prawodawca pos艂uguje si臋 w ca艂ym dziale poj臋ciem “najemcy“, a zatem poj臋ciem w臋偶szym znaczeniowo ni偶 鈥瀕okator鈥, gdy偶 najemc膮 musi by膰 lokator b臋d膮cy stron膮 umowy zawartej z wynajmuj膮cym, nie mo偶e za艣 nim by膰 druga kategoria 鈥瀕okator贸w鈥 鈥 osoba nieb臋d膮ca najemc膮, a u偶ywaj膮ca lokal na podstawie innego tytu艂u prawnego ni偶 w艂asno艣膰 (art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy).

Skoro zatem dla skuteczno艣ci umowy najmu lokalu okazjonalnego niezb臋dne jest dostarczenie o艣wiadczenia najemcy (a nie lokatora) w formie aktu notarialnego, w kt贸rym najemca podda艂 si臋 egzekucji i zobowi膮za艂 si臋 do opr贸偶nienia i wydania lokalu u偶ywanego na podstawie um贸w (art. 19a ust. 2 ustawy), natomiast art. 19d ust. 2 i 3 ustawy wskazuje, 偶e “Po wyga艣ni臋ciu lub rozwi膮zaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu,聽je偶eli najemca dobrowolnie nie opr贸偶ni艂 lokalu, w艂a艣ciciel dor臋cza najemcy 偶膮danie opr贸偶nienia lokalu, sporz膮dzone na pi艣mie opatrzonym urz臋dowo po艣wiadczonym podpisem w艂a艣ciciela.聽呕膮danie opr贸偶nienia lokalu zawiera w szczeg贸lno艣ci:聽oznaczenie w艂a艣ciciela oraz聽najemcy, kt贸rego 偶膮danie dotyczy […]

Wydaje si臋 zatem, 偶e聽najem okazjonalny mo偶liwy jest wy艂膮cznie, je偶eli lokal zaspokaja potrzeby mieszkaniowe samego najemcy i os贸b聽z nim聽zamieszkuj膮cych.

Potwierdzenie powy偶szego wydaje si臋 wynika膰 r贸wnie偶 z art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy, zgodnie z kt贸rym w艂a艣ciciel “lokalu zast臋pczego” wyra偶a zgod臋 na przyj臋cie najemcy oraz os贸b聽z nim聽zamieszkuj膮cych, za艣 trudno m贸wi膰 o zamieszkiwaniu聽ze sp贸艂k膮, sp贸艂dzielni膮 lub innym podmiotem korporacyjnym. O艣wiadczenie w艂a艣ciciela 鈥瀕okalu zast臋pczego鈥 nie obejmuje zatem w swej tre艣ci zobowi膮zania do przyj臋cia ka偶dego lokatora, lecz jedynie takiego, kt贸ry jest zarazem najemc膮.聽 Z uwagi zatem na fakt, i偶 w konstrukcji umowy najmu lokalu mieszkalnego zawieranej przez podmiot korporacyjny w charakterze najemcy, zaspokajane b臋d膮 potrzeby mieszkaniowe lokatora nieb臋d膮cego najemc膮, co w mojej ocenie uniemo偶liwia stosowanie przepis贸w o najmie okazjonalnym, prowadz膮c do konieczno艣ci bezwzgl臋dnego stosowania przepis贸w ustawy chroni膮cych lokatora, w tym przepis贸w ograniczaj膮cych przeprowadzenie sprawnej eksmisji.

Adam Darda, radca prawny