Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt zmiany ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, którego celem jest wyeliminowanie barier administracyjnoprawnych występujących w toku procedury planistycznej, jak również jej uproszczenie, ujednolicenie oraz przyspieszenie. Proponowane przepisy zmierzają do przemodelowania funkcjonujących obecnie procedur poprzez wprowadzenie nowych rozwiązań, które w ocenie uczestników obrotu stanowią rewolucję w obszarze władztwa planistycznego.
Główna zmiana dotyczy wprowadzenia tzw. planu ogólnego, tj. dokumentu obligatoryjnie sporządzanego w obrębie całej gminy. Ma on zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Plan ogólny, w przeciwieństwie do studium, ma być aktem prawa miejscowego, co oznacza, że jego ustalenia będą wiążące dla wydawanych na jego podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Istotne jest także to, że decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane wyłącznie na obszarach wskazanych w planie ogólnym (na tzw. „obszarach uzupełniania zabudowy”). Plan ogólny zawierać będzie m.in. ustalenia dotyczące funkcji terenów dopuszczalnych do wyznaczenia w dokumentach niższego szczebla, obszarów zabudowy śródmiejskiej, dla których będą mogły być formułowane szczególne zasady zagospodarowania czy standardów dostępności infrastruktury społecznej.
Z punktu widzenia branży OZE kluczowe znaczenie ma propozycja, zgodnie z którą zmiana zagospodarowania terenu dotycząca niezamontowanych na budynku instalacji odnawialnych źródeł energii o mocy zainstalowanej większej niż 500 kW, z wyłączeniem instalacji wytwarzających energię z energii promieniowania słonecznego o mocy zainstalowanej nie większej niż 1000 kW, będzie następować na podstawie planu miejscowego.
Wprowadzenie reguły wyłączności lokalizowania źródeł odnawialnych na podstawie planów miejscowych we wskazanym wyżej zakresie oznacza, że niedopuszczalna będzie, w przeciwieństwie do stanu aktualnego, realizacja tych inwestycji na obszarach, dla których takich planów nie sporządzono. Przewidywanym skutkiem wprowadzenia omawianego ograniczenia może być wstrzymanie rozwoju energetyki odnawialnej. Jakkolwiek w przypadku, gdy uchwalenie lub zmiana planu miejscowego dotyczy wyłącznie terenu elektrowni słonecznej (takie sformułowanie pojawia się w projekcie) oraz określenia sposobu ich zagospodarowania i zabudowy, dopuszczalne jest zastosowanie postępowania uproszczonego, tak nadal wprowadzenie omawianych wymogów może stać się nieproporcjonalnym obciążeniem dla inwestorów.
Wspomniane rozwiązanie, które zdaniem prawodawcy ma przyspieszyć realizację inwestycji w OZE, to uproszczone postępowanie planistyczne. Zgodnie z uzasadnieniem do projektu nowelizacji, ustawodawca zdecydował się objąć tym trybem postępowanie w celu wyznaczenia terenu instalacji fotowoltaicznej. Skorzystanie z tej procedury pozwoli na pominięcie etapu zbierania wniosków do aktu planistycznego, ograniczenie konsultacji społecznych do samego zbierania uwag i ograniczenie zakresu i czasu trwania uzgodnień do 14 dni. Rozwiązanie to może w istocie doprowadzić do pewnego skrócenia procedury planistycznej.
Nowelizacja zakłada także odejście od zasady bezterminowości decyzji o warunkach zabudowy. Proponuje się, aby – mając na uwadze dynamiczne zmiany uwarunkowań w otoczeniu terenów, dla których te decyzje zostały wydane – termin ich obowiązywania wynosił 5 lat (choć pojawiają się postulaty jego skrócenia do 3 lat). Zmiana miałaby mieć zastosowanie także do decyzji już wydanych, które obowiązywać będą 5 lat od wejścia w życie ustawy. Zważywszy na złożoność procesu inwestycyjnego i potrzebę etapowania inwestycji w kontekście uzyskiwania kolejnych decyzji administracyjnych, wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy z upływem proponowanego terminu doprowadzi do konieczności rozpoczęcia procedur od nowa. Niejednokrotnie bowiem proces inwestycyjno-budowlany wskutek różnych okoliczności przebiega z opóźnieniem i terminy zakreślone w przepisach do wydania poszczególnych decyzji są przekraczane.
Zmiany obejmą także tzw. opłatę planistyczną. Zgodnie z projektowanymi przepisami będzie ona pobierana od właścicieli wszystkich nieruchomości, których wartość wzrosła wskutek uchwalenia planu miejscowego (w momencie wejścia w życie planu), niezależnie od tego, czy zamierzają je sprzedać. Stanowi to odejście od dotychczasowej zasady, zgodnie z którą opłata planistyczna była pobierana dopiero w razie ewentualnej sprzedaży nieruchomości. Ponadto postanowiono, że opłata planistyczna będzie nakładana również w przypadku wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Choć projekt znajduje się obecnie w fazie konsultacji publicznych i opiniowania, to zgodnie z założeniami zmiany mają wejść w życie już 1 stycznia 2023 roku. Istotne jest przy tym, że do spraw o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wszczętych przed wejściem w życie nowelizacji zastosowane znajdą przepisy dotychczasowe. Z tego względu zalecamy, aby inwestorzy (posiadający nieruchomości nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) planujący inwestycje w odnawialne źródła energii postarali się o uzyskanie warunków zabudowy jeszcze w tym roku. Tym sposobem sprawy rozpatrywane będą na dotychczasowych zasadach, a na uzyskanie pozwolenia na budowę będą mieli 5 lat od daty wejścia w życie nowelizacji.
Zdaniem Zespołu MGS LAW zmiany, choć z pewnością potrzebne i oczekiwane, wymagają jeszcze poprawy. Liczymy, że trwające obecnie konsultacje doprowadzą do uwzględnią głosy płynące od inwestorów (nie tylko w projekty PV).
